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【財産分与】不動産を財産分与する場合に税金はかかるの?

離婚時に不動産を財産分与する場合に、
「税金がどの程度かかるのか」というご質問をよく受けます。
不動産を譲渡する際にかかる税金としては、
「贈与税」「譲渡所得税」「不動産取得税」「登録免許税」の4種類があります。
但し、離婚時の財産分与による譲渡の場合には、かからない税金もあります。


1)贈与税
贈与税は、無償で財産を譲り渡す場合に係る税金です。
離婚時の財産分与として譲渡する場合には、
財産分予の額が常識的に考えて多すぎでなければ贈与税は課税されません。
元々2人の財産であったものを、単に分け合うという考え方があるからです
贈与税がかかるかどうかについては、次のような判断基準があります。


① 分与された財産の額が婚姻中の夫婦の協力によって得た財産の価額や
  その他すべての事情を考慮してもなお多すぎる場合
② 離婚が贈与税や相続税を免れるために行われたと認められる場合


よって、婚姻後購入した不動産を財産分与するにあたっては、贈与税はかからないと
考えて間違いありません。


但し、贈与税がかからないのは、離婚後に名義変更手続をした場合であって、
離婚前に名義変更を行うと贈与とされますので注意が必要です。


2)譲渡所得税
財産分与が土地や建物で行われた場合には、分与した側に譲渡所得税が課税されます。
離婚時の財産分与では、不動産を譲渡してもその代わりとして代金をもらうわけではなく
所得はありませんので、税金がかかるというのはおかしな話です。
しかし、最高裁は財産分与をすることによって、財産を分与する義務の消滅という
経済的利益を受けているという理由で譲渡所得税を課税することを認めています。


譲渡所得とは、例えば2500万円で購入した不動産の時価が3000万円だとすると、
この差額である500万円が譲渡所得となります。


計算式としては、譲渡所得=譲渡収入金額-(取得費+譲渡費用)となります。


時価が購入金額より低い場合には、所得はありませんので譲渡所得税はかかりません。
当事務所では、不動産の財産分与について多く扱ってきておりますが、
これまで、時価が購入時より上がっている方はいませんでした。
よって、譲渡所得税については、あまり考える必要のない税金であるといえます。


また、仮に、時価が購入時より上昇している場合であっても、
譲渡所得税が課税されないようにすることができます。


○譲渡所得税の特別控除
居住用の不動産を譲渡する場合には、上限3000万円までの特別控除が受けられます。
但し、この特別控除には条件があります。
 条件① 居住用不動産であること
 条件② 親族以外のものであること
 条件③ 住むために使わなくなった日から3年を経過する年の12月31日までの譲渡
     であること


条件②により、
名義変更を行うのは離婚後に配偶者では亡くなった後に行わなくてはなりません


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